任意売却の仕組みやメリットとは

ローンの返済が厳しくなったとき、検討したい選択肢が任意売却です。

ローンの返済が厳しくなったとき、検討したい選択肢が任意売却です。
この方法の仕組みを十分に理解した上でローンの滞納が繰り返されないうちに早く対応すれば、様々なメリットが見込めます。
これから任意売却とは何か？どんなメリットがあるか？どこが競売と違うかなどについて解説いたします。

住宅ローン関連のこんなお悩みありませんか？

住宅ローンの返済中には、以下のようなお悩みがよく聞かれます。

収入が減り、住宅ローンを完済できるか見通せない。

 

最近、返済の遅れや滞納が続いている。

 

返済の滞納を繰り返したため、金融機関から督促状が届いた。

 

離婚に伴い出費が増え、ローンを返済する余裕がない。

 

いま住んでいる物件が競売に出されたら、どうなるか不安。

 

長いこと返済を滞納したため、先日、競売開始を通知された。

 

ローンを組んだ物件が遠方にあり、返済を忘れがち。

 

こんなお悩みがあれば、不動産を任意売却する選択肢があります。

ローン返済が難しいなら「任意売却」？

任意売却とは一般的な不動産の売却方法に近い形で
住宅ローンの返済が難しくなった不動産を売り出せる選択肢です。

任意売却とは、一般的な不動産の売却方法に近い形で住宅ローンの返済が難しくなった不動産を売り出せる選択肢です。
不動産を購入するとき住宅ローンを組むと、金融機関にはローンの返済が滞ったときの備えとして対象物件を競売に出せる抵当権が設定されています。
お住まいの所有者が何度も滞納を繰り返していると、その物件はやがて競売にかけられる可能性があります。
競売の権限は金融機関にあり裁判所が主導するため、通常、所有者様の意向には目を向けてもらえません。
たいてい競売の価格設定は、一般的な市場相場よりかなり安値です。
任意売却を選ぶと金融機関が物件を競売にかける抵当権は解除され、通常と大差ない形で売り出せるため価格設定に売主様の意向を反映しやすくなります。
物件が高額で売れれば、残債の返済や生活費に余裕が生まれるかもしれません。　

任意売却がもたらすメリットとは？

売主様が任意売却を選んだとき期待できる大きなメリットは、
競売より高く売れる可能性があるところです。

住宅ローンの滞納により物件が競売にかけられる場合、価格は一般的な市場相場に比べると3～5割ほど安くなるといわれています。
任意売却は売り出し価格に売主様の意向を反映させる余地があり、競売より高額で売れるケースが少なからず知られています。
競売では基本的に物件情報が公開されるため、売主様のプライバシーを近隣に知られる可能性があります。
任意売却ならプライバシーへの配慮が可能であり、売主様の事情が周りに漏れる心配はありません。
一般的に任意売却は債権者との交渉が簡単でないといわれるため、この方法を選ぶ場合は不動産の専門家に任せるのがおすすめです。

 

任意売却と競売との違いを比較！

任意売却と競売との主な違いを示すと、以下の通りです。

売買価格の違い

【任意売却】市場相場に近い価格設定が可能。高額で売れると残債の返済が楽になる可能性あり。

【競売】裁判所の価格設定は時価の7割が基本。入札は提示価格の2割安から認められ、低額になる傾向あり。

余剰金の違い

【任意売却】物件の売却で得られた収入は債権者との交渉により引っ越し費用や生活費に充てられる場合あり。

【競売】売却代金の用途は、債権者への支払いだけに限定。手元に収入は得られず、債権者との交渉も不可。

引っ越し時期・移転先の違い

【任意売却】引っ越し時期は債権者との交渉が可能。移転先は不動産会社のサポートのもと探しても問題なし。

【競売】引っ越し時期は、落札者の都合に左右されやすい。場合によっては、強制退去も避けられない。

残債の返済の違い

【任意売却】債権者と交渉し、無理のない返済計画を考えられる。不動産会社が、交渉をサポートしてくれる場合あり。

【競売】競売で物件が売却されても残債の支払い義務は免除されず、返済方法については交渉不可。

プライバシー・配慮の違い

【任意売却】不動産会社の多くは売主様のプライバシー保護に余念がなく、近隣に知られることなく物件売却が可能。

【競売】競売に関する情報はネット上などに公開され対象物件に執行官が訪れるため、近隣に知られる場合あり。

生活再建の違い

【任意売却】物件売却で得た収入を残債の返済資金や引っ越し費用に回せれば、その後の生活再建を進めやすくなる。       
                       

【競売】物件売却で多くの収入は期待できないため、たいてい残債の返済は厳しく生活再建に時間がかかる。

競売より「任意売却」の方がお得です！

任意売却は市場相場に近い価格設定で売り出せるメリットがあり、
競売よりお得です。

この方法を選んだほうがお得になる主な理由には、
「市場相場に近い価格設定が可能」「物件売却に伴う費用負担は不要」「自分の意思で選択可」「プライベートを守りやすい」の4つがあります。

基本的に市場相場は競売の提示価格より高くなるため、それに近い価格で売り出せる任意売却は高額で物件売買できる可能性があります。
売主様は、この方法に伴う抵当権抹消費用や仲介手数料を負担する必要はありません。

競売と異なり強制でなく、売主様がこの方法を選ぶかどうか自分の意思で決められます。
宣伝活動などでプライベートを守りやすい意味でも、任意売却は競売よりお得といえます。