不動産会社選びのポイントや査定アップのコツをご紹介

不動産売却を成功させるなら、ぜひ信頼できる不動産会社を選びたいところです。

売却物件の印象を少しでも良くするには、あらかじめ査定評価のポイントや査定アップのコツも理解しておくと役立つでしょう。
ここでは、不動産会社の選び方や不動産の査定評価をできるだけ高めるためのポイントやコツについて解説いたします。

信用できる不動産会社の選び方とは？

①売主様を第一に考えてくれるか？

不動産会社を選ぶときは、売主様を第一に考えながら対応してくれるかどうかが重要です。
売主様にとって、不動産会社は物件売却を一緒に進める大切なパートナーといえます。
会社の都合でなく売主様の要望を最優先に対応してくれるところなら、信頼できる不動産会社と考えてよいでしょう。
大手の不動産会社は大抵個々の担当者が多くの案件を抱えているため、ゆっくり売主様の声を聞くのが難しくなる傾向にあります。
それに対し売主様を最優先に対応する不動産会社はすべての売主様との信頼関係を大切に考え、どんなお悩みも親身に伺います。
いろいろ相談しながら不動産売却を成功に導きたい場合は、売主様が第一と考える不動産会社を選ぶのがおすすめです。

②地域相場にあった適正査定をする会社を選ぶ

価格設定については、地域相場に見合った査定額を提示してくれるところが安心です。

不動産売却で、多くの売主様は少しでも高く売りたいと考えます。
とはいえ地域相場より高価格で売り出した場合、なかなか売却できないことが多いと言われています。
不動産会社も、安易に高額な査定価格を提示してくるところは望ましくありません。

一般的に査定額は地域相場や売却物件の状態をふまえながら検討され、「3ヶ月以内に売れると想定される価格」を提示するのが適正と認識されています。
適正な査定額にもとづき売却価格を設定すれば、いつまでも売れ残るリスクは下がるでしょう。

少しでも早く売却したいときには、適正な査定額を提示してくれる不動産会社を選ぶのが成功への近道といえます。

③囲い込みに注意

不動産を売却する際、売主様は不動産会社による囲い込みに注意が必要です。
囲い込みとは、不動産会社がすべての手数料を独占するために物件情報について操作する行為を指します。
実際には、他の会社から売却物件の購入希望があったと連絡が入っても「すでに契約交渉が進んでいる」と偽って対象物件を紹介しないケースなどが該当します。
不動産会社が囲い込みに関与していると物件情報は意図的に隠されるため、基本的に買主様が見つかるチャンスは広がりません。
不動産売却が成功する可能性は減り、売主様にとっては大きな損失です。
不動産会社選びでは囲い込みへの注意を怠らず、売主様の要望を第一に考えてくれるか、また査定額が適正かどうかチェックしましょう。

より高く売却するために！査定評価のポイント！

査定評価を大きく左右するポイントは、不動産の立地条件です。
物件の状態だけでなく、日当たりや土地の形、さらに周辺環境や隣接する道路によって評価は変わります。

不動産が中古物件の場合は、築年数や間取りや建物の状態、修繕履歴などが挙げられます。

更地は、土地に残置物が残っているとマイナス評価につながります。
また日当たりの良し悪しは重要な査定ポイントであり、土地の形は家屋建築に適した整形地の評価が高くなる傾向です。

周辺環境については、学校、商業施設、電停や駅が近いほど好条件と見なされます。

隣接する道路で注目される要素は、方位や幅員です。
道路が南面あるいは角地の物件は人気があり、幅員は６m以上の広さがあると高評価を期待できます。

他には、社会状況や経済の動きも多少は不動産査定に影響を及ぼします。

査定評価のチェックリスト

①建物

建物は築年数が経っていないほど高評価となります。
また地震の多い日本において、新耐震基準となった1981年以前・以後どちらに建築されたのかも重要な評価ポイントです。

②土地

土地の形状は間口の広い長方形が高評価となります。
たとえ面積が広くても、多角形や狭小地などの使いにくい土地は評価が下がりやすいです。
接道状況も重要で、接道義務を果たしていない土地は再建築不可となるため評価が大きく下がります。
他にも、隣地との境界が曖昧な場合は、境界同意を得るために専門業者に調査依頼が必要です。

③周辺環境

都市部または都市部に近く、駅など交通機関からの距離が近い物件は需要も高いため評価も高くなります。
他にも、病院・学校・役所などの公共施設、スーパー・コンビニなどの商業施設が近隣にあるかどうかも査定で見られるポイントです。

④設備

設備・施設は新しいものや使いやすいものであるほど評価が高まります。
たとえば、トイレは和式よりも洋式が良いですし、温水便座で手洗いスペースがあると評価も上がりやすいです。
キッチンならばシステムキッチンかどうか、対面式であるか、蛇口数・コンロの口数、換気扇の状態などが見られます。

⑤管理状況・その他

建物の劣化状況や不具合なども査定で見られるポイントです。
雨漏りや結露はないか、シロアリ被害が発生していないか、給排水に異常はないかなど細かくチェックします。
集合住宅であれば管理人の有無、修繕積立金の積立残高、修繕記録などが確認されます。

査定評価を少しでも良くするコツとは？

水回りの清潔感・臭いへの対策・インテリアの工夫が効果的です。

水回りは清潔に保たれていると「大切に使われている」と思われる可能性が高く、印象をよくするのに効果があります。
水気の多い場所はカビや汚れが発生しやすいため、キッチンから浴室やトイレまで日頃のメンテナンスは不可欠です。

臭いは、自分では気にならなくても査定に影響する可能性があります。
とくに注意したいのは、タバコやペットの臭いです。
悪臭で評価を下げないためには、少しでも消臭対策しておくことが望まれます。

インテリアは、買主様が購入後の生活をイメージしやすいと高評価を得るのに効果的です。
中古物件でも、売主様が快適な生活を送っていたと伝わるインテリアが並んでいると物件アピールにつながります。
不動産売却に伴う査定の前には、これらのコツを意識して準備しておきましょう。

 

お問い合わせから売却までの流れ

STEP1　お問い合わせ・ご相談

不動産売却をご検討の際、何か疑問や不明点があれば最初に不動産会社へお問い合わせ・ご相談ください。

ここで売主様のお悩みを丁寧に聞いてもらえれば、信頼できる不動産会社と考えられます。

STEP2　不動産査定

不動産査定は、売却の意思を問わず依頼できます。

簡単に済ませたいなら担当者が現地に足を運ばずに済ませる「机上査定」、詳しい査定額を知りたい場合には不動産を直接査定する「訪問査定」を選ぶとよいでしょう。

STEP3　不動産会社と媒介契約を締結

査定結果や売却の進め方に問題がなければ、売主様と不動産会社との間で媒介契約の締結です。

締結方法は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあるので、担当者に詳細を確認のうえ自分に適したものを選んでください。

STEP4　販売活動の開始

媒介契約が成立すると、売却価格を検討のうえ販売活動の開始です。

売却価格を決めるときは、対象物件の査定額や市場動向をふまえます。

販売活動では、Webサイトで物件情報を宣伝するのが一般的です。

STEP5　内覧希望への対応・価格の再検討

不動産物件の内覧希望があれば対応し、必要に応じて売却価格を再検討します。
内覧の前には、一通りの清掃を済ませておくと好印象です。

なかなか購入希望に結びつかない場合は、価格設定を見直す必要があるかもしれません。

STEP6　購入希望者様との売却交渉

購入希望者様が見つかったら、売却交渉に進みます。

ここで交渉される主な売却条件は、物件価格、物件のお引き渡し日、代金の支払い方法や支払期日です。

できるだけ不満を残さないためには、しっかり要望を伝えておくとよいでしょう。

STEP7　買主様と売買契約を締結

不動産の売却条件がまとまると、売買契約の締結です。

売主様と買主様の双方から合意を得られたら、契約が交わされます。

通常、買主様からは売却代金の一部が手付金として売主様に支払われます。

STEP8　お引き渡しへの準備

売買契約が成立した後は、お引き渡しに向けて準備開始です。

売主様は必要書類を用意し、水道・ガス・電気の関係各所に転居連絡します。

住宅ローンがある場合、この時点で抵当権を抹消する手続きも必要です。

STEP9　売却代金の決済・お引き渡し

最後は売却代金の残りが決済され、不動産のお引き渡しが行われます。

一通り手続きを終えれば、不動産売却は完了です。