用途地域とは何か？

物件を探すとき、確認しなければいけない事項のひとつが「用途地域」です。
用途地域は都市計画法で定められている地域地区のひとつで、定めた地域の土地開発に制限がかかります。
つまり物件を探している地域に設定されている用途地域がわかれば、どのような街並みになっていくのか想像することができます。
用途地域は大きく分けて次の３つの地域に分かれています。

・住居地域
・商業地域
・工業地域

このように建築できる用途をエリアごとに分けることにより、住みやすい街づくり、働きやすい街づくりがおこなわれています。
例えば、住宅地の中に危険なものを取り扱う工場があると、住みにくい街となってしまうでしょう。
そこで、住宅地の中に危険な工場を建築できないようにするため、都市計画法の用途地域が設定されるのです。

13種類の用途地域

用途地域には13種類の地域が定められており、住宅地と商業地、工業地に分けるだけなく、より細かな規定を設けています。

①第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とは、高さ10mもしくは12mの低層住宅しか建築できず、コンビニなどの商業施設を建築できない地域のこと。
一戸建てだけではなく、10mもしくは12mまでであれば、マンションやアパートでも建築できます。
また、50平方メートル以下の診療所や理髪店など生活に必要な施設を建築することも可能。
第一種低層住居専用地域では、多くの不特定多数の人が集まる商業施設を建築することはできません。
そのため、閑静な住環境を何よりも優先する人におすすめの地域です。

②第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は第一種低層住居専用地域と同じく、高さ10mもしくは12mの低層住宅しか建築できません。
しかし、150平方メートルまでの店舗が建築でき、第一種低層住居専用地域では建築できなかったコンビニや飲食店の営業が可能です。
第二種低層住居専用地域は住環境を重視するものの、コンビニが近くにあるなどの便利さも追求する人におすすめの地域です。

③第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は建物の高さ制限がなくなり、一戸建てだけでなくマンションの建築を可能にした地域です。
店舗の建設は500平方メートル以下かつ２階建て以下のものであれば建築ができるため、ある程度大きな商業施設の建築もできます。
第一種中高層住居専用地域はマンションに住みたい人で、生活の便利さよりも落ち着いた住環境を重視する人におすすめの地域です。

④第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域と同じような住宅の制限を課している地域です。
ただし、店舗は1,500平方メートルまでの建築が認められています。
第二種中高層住居専用地域は店舗だけでなく事務所の建築も認められているため、比較的いろいろな人が訪れるような街並みになります。
第二種中高層住居専用地域はマンションに住みたい人で、周辺に買い物施設も欲しいという人におすすめの地域です。

⑤第一種住居地域

第一種住居地域は住宅としての環境を守りつつ、商業地としても利用できるようにした地域です。
3,000平方メートルまでの店舗・事務所だけでなく、ホテルも建設できます。
商業地としても発展するような制限であるため、住宅地という感覚は少なくなってくるかもしれません。
第一住居地域は住宅地としての体裁は保ちつつも、商業施設が多く集まっている地域に住みたい人におすすめの地域です。

⑥第二種住居地域

第二種住居地域は、第一種住居地域の制限がより緩和され、ボーリング場やスケート場などが建築できる地域です。
10,000平方メートル以下であればカラオケ店やパチンコ店も建築できるため、第一種住居地域よりもより一層商業地としての印象が強くなります。
第二種住居地域は、住宅地としても小さな繁華街としても利用できるところに住みたいものの、大きな繁華街に住むのは抵抗のある人におすすめの地域です。

⑦準住居地域

準住居地域は第二種住居地域の建築可能要件に加え、車庫や倉庫、150平方メートル以下の整備場付きの自動車修理工場が建築できます。
また、住宅地と商業地だけでなく、小規模な工業地も兼ねています。
多くの用途の建物が建ち並ぶため、住むことへの不便さを感じることのない地域です。
準住居地域は国道や県道などの幹線道路沿いに設定されることが多いため、車での移動を主として、さまざまな用途の店舗などを利用したい人におすすめの地域です。

⑧田園住居地域

田園住居地域は、農地と住宅街を共存させる地域であり、低層住居専用地域並みに厳しい建築制限があります。
低層住居専用地域と違うところは、農家が営業する農業レストランや直売所の建設が可能な点です。
田園住居地域は、住宅地としての環境を重視し、農業と一体化した市街地を形成していない場所に住みたいという人におすすめの地域です。

⑨近隣商業地域

近隣商業地域は、準住居地域の制限をより緩和した地域です。
店舗や事務所、映画館などの商業施設の床面積に制限がありません。
150平方メートルの安全と認められる工場や、300平方メートル以下の修理工場がある自動車整備工場も建築できるため、工業系色も強くなります。
近隣商業地域は生活に必要な施設が多くあり、高層マンションに住みたいと考えている人におすすめの地域です。

⑩商業地域

商業地域は店舗などの制限がなく、駅前などの繁華街を形成することを目的とした地域です。
商業施設の建設だけでなく高層オフィスビルも建設されるため、人の出入りが極端に多くなる用途地域となります。
住む場所というよりは働く場所、あるいは買い物をする場所というイメージをしてもらえるとよいでしょう。
ただし、タワーマンションなどを建築しやすい用途地域でもあるため、住居系としても人気があります。
ショッピングエリアが生活圏内に欲しいという人にあっている地域です。

⑪準工業地域

準工業地域は、危険物を扱う工場や多量の火薬や石油を取り扱う工場以外、ほぼすべての用途の建物が建築できます。
住居系・商業系・工業系とすべての建物が乱立するため、住みやすいかは物件のある周辺にどのような建物が建築されているかによります。

⑫工業地域

工業地域は、工業を発展させたい地域であり、危険な物を取り扱う工場も建築できます。
危険物を取り扱える地域のため、ホテルや小学校・中学校などは建築できません。
工業地域は住宅地としてよい環境とはいえないため、住むのには適してはいないでしょう。

⑬工業専用地域

工業専用地域は、大規模工場施設や港湾施設などがある場所に指定され、住宅地は建設できません。
住宅地が建設できない用途地域であるため、基本的に人が住む場所とはいえないでしょう。

物件探しでは用途地域を知ることで、
ライフスタイルにあったエリアかどうか判断できます

用途地域は設定されているものにより、住環境が大きく変わります。
住環境を重視するなら住居系の制限が厳しい用途地域、生活に便利な場所に住みたいなら住居系の制限が緩い地域と商業系用途地域がおすすめです。
また、準工業地域はなんでも建築できるため、住居や商業が発展して工業が少なく意外と住みやすい場所もあります。
用途地域の内容をしっかりと理解し現地に足を運べば、自分にあった環境かわかることでしょう。

用途地域の調べ方は？

用途地域の調べ方 用途地域を調べるには、次の３つの方法があります。

用途地域マップで調べる

用途地域は「用途地域マップ」で調べられます。
ただし、用途地域マップは私的な企業が運営しているため、参考として確認する程度にしましょう。
物件の購入を進めるような段階であれば、国土交通省や自治体が公表している用途地域のデータを参照するのを忘れないようにすることが大切です。

国土数値情報ダウンロードで調べる

用途地域は「国土数値情報ダウンロードサイト」から資料をダウンロードすることで調べられます。

市区町村のホームページで調べる

市区町村によっては、用途地域をホームページに掲載しています。
用途地域は市区町村が主体となって設定するため、自治体のホームページを確認すれば正確な用途地域の情報が得られるでしょう。
もしホームページで用途地域を確認できないときは、市区町村の都市計画課などを訪ねれば資料を閲覧させてくれます。

最後に

用途地域は建築できる建物の用途や大きさなどを制限し、計画的な街並みを作るのに利用されています。
物件を探すときには、自分の住みたい住環境と用途地域があっているか調べておきましょう。
自分の考えにマッチした用途地域であれば、物件を購入した後も快適に生活できるようになるはずです。