敷地権とは何か？

敷地権とは、土地の所有権と建物の所有権が別々となっているものとは異なり、土地と建物が一体化して登記されている権利形態のことです。

一戸建ての場合は、土地と建物それぞれ別に登記を行います。
一方、マンションは土地と建物を切り離すことはできません。

マンションは一棟の中に区分された部屋にそれぞれ独立した部屋の所有者がいます。
また、エレベーターやエントランスなどの共用部は、区分所有者全員に共有部分の持分があり、各区分所有者がそれぞれ持分を保有しています。
そのためマンションの場合、土地と建物どちらも単独の所有権はなく、全体が区分所有者全員の共有持分であり、
区分所有する全体の一部を賃貸・売買することはできますが、土地と建物を切り離すことはできないのが特徴です。

敷地権と敷地利用権の違い

敷地権と敷地利用権を同じ意味にとらえる方もいますが、実際の意味は異なります。
一棟建物の一室を区分所有して利用する場合、その建物が建つ土地も利用することになります。その土地を利用する権利が敷地利用権です。
複数の区分所有者が専有部分の床面積の割合に応じて敷地利用権を共有するのが一般的です。

簡単にまとめると、敷地権は区分所有権と敷地利用権が一体化された権利形態であることに対し、
敷地利用権は敷地を利用できる権利そのもののことを指すという事です。

 

非敷地権とは

非敷地権とは、敷地権になっていない区分建物と敷地の権利のことで、
一般的な一戸建てのように土地と建物がそれぞれ登記されているケースがこれに該当します。

なぜ敷地権は必要なのか？

敷地権が必要なのは、登記簿の管理を簡潔にするためです。
かつて「区分所有権」と「敷地利用権」が別々に登記されていたことで様々なトラブルが発生していました。
特に分譲マンションは一つの土地に一棟の建物が建ち、一棟の建物の中に複数世帯が入居している状態にもかかわらず、
敷地利用権の登記簿は一冊のみだったため、名義変更の管理が繁雑になり、登記の書き損じが発生していました。
また、区分所有権と敷地利用権の２冊の登記簿を管理する場合にも、一方しか変更していないなどのリスクがあり得るため、
最悪の場合、買主が対象の不動産の利用ができないことなんてこともあり得るのです。

敷地権の確認方法とは？

登記事項証明書から確認する

敷地権は、登記簿謄本と呼ばれる登記事項証明書から確認することが可能です。
敷地権について確認する場合は、登記事項証明書の「敷地権の目的である土地の表示」や「敷地権の表示」の２つに大別されます。
敷地権の種類は、一般的なマンションの場合は所有権、土地を借りてマンションを建設している場合は賃借権です。
登記事項証明書は、法務局に来所したりインターネットから取得したりすることが可能です。