路線価とは何か？

「路線価」とは、路線に面する標準的な宅地の１平方メートルあたりの価額のことです。
地価公示価格の80％程度が目安となっており、相続税・贈与税にかかわる評価額を出すなど、土地を評価する際に用いられます。

路線価に関連する主な指標

路線価を用いて評価額を計算する際に出てくる指標を解説していきます。
路線価の主な指標を把握しておけば、評価額シミュレーションや路線価図の見方も理解しやすいかと思います。

 

奥行価格補正率

奥行価格補正率とは、対象地の接面道路からの奥行距離（m）に応じて「奥行価格補正率表」に定められた補正率のことです。
路線価に奥行価格補正率を乗じることで、１平方メートルあたりの評価額を算出できます。

 

奥行長大補正率

奥行長大補正率は対象地と道路の接面部分の幅（間口距離）に対して、奥行距離が２倍以上である場合に適用される補正率のことをいいます。
比率が２倍を満たさず奥行が短い土地には適用されません。

正面路線価

正面路線価とは、対象地の正面に接している路線の路線価のことです。
対象地に接しているのが１路線のみであれば、その路線の路線価が正面路線価となります。
しかし２つ以上の路線に接している場合は「正面路線」を決めて正面路線価を出す必要があります。
路線価に奥行価格補正率を適用後、もっとも高い路線価を正面路線価として判断します。

側方路線価

対象地が角地や準角地である場合、正面路線ではないもう一方の路線を側方路線と言い、その路線価を側方路線価といいます。

 

側方路線影響加算率

側方路線影響加算率とは、角地や準角地など正面と側方に路線がある土地を評価する際に使用します。
２路線に接していることによる良い影響を加味して計算するため、側方路線価に乗じる割合のことです。

借地権割合

土地の所有権を持つ人から、家を建てるためにその土地を借りる権利のことを借地権といいます。
その土地の権利のうち、借地が何割を占めるかを示すのが借地権割合です。

路線価の調べ方

路線価は、国税庁が公開している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表 」から路線価図を閲覧することができます。

 

路線価を用いた評価額シミュレーション

１つの道路に面している場合のシミュレーション・計算式

 

路線価×奥行価格補正率×土地面積

 

２つの道路に面している場合のシミュレーション・計算式

 

「正面と側方に面している場合」と、「正面と裏面に面している場合」の２パターンをご紹介。

 

正面と側方に道路がある場合

・正面路線価×奥行価格補正率…①
・側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率…②
・（①＋②）×土地面積

正面と裏面に道路がある場合

・正面路線価×奥行価格補正率…①
・裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率…②
・（①＋②）×土地面積

 

３つの道路に面している場合のシミュレーション・計算式

・正面路線価×奥行価格補正率…①
・側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率…②
・裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率…③
・（①＋②＋③）×土地面積

 

路線価がない地域で使う「倍率地域」とは？

 

倍率地域とは、路線価のない地域のことです。その場合、倍率方式を用いて評価していきます。
相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率

 

路線価以外の主な地価の指標

公示地価

公示地価は、毎年１月１日時点の評価が３月に公表される価格です。
都市計画区域内を対象に２人以上の不動産鑑定士が鑑定し、それぞれの鑑定結果をもとに決定して国土交通省が公表します。
公示地価は公共事業用地の取得や金融機関の担保評価価格算定の基準となっており、土地取引価格に対する指標となることが目的とされています。

基準地価

基準地価とは、各都道府県が主体となり毎年７月１日時点の評価が９月に公表される価格です。
基準地価の場合は１人以上の不動産鑑定士が鑑定し、土地取引の指標が目的です。
主に、一般の土地取引や地方公共団体・民間企業の土地取引に活用されます。