市街化調整区域とは？

 

市街化調整区域とは、都市計画法により設定された都市計画区域のひとつです。
市街化調整区域は市街化を抑制する地域として設定し、原則として建物を建築することができません。

市街化区域と市街化調整区域の違い

 

市街化区域は、街の発展を推進する地域で住宅だけではなく、商業や工業などの発展も目指す地域です。
一方で市街化調整区域は、人口抑制をする地域です。そのため、市街化区域とは反対に人口を増やす目的はなく、住宅の建築やライフラインの整備も積極的には行われません。

 

市街化調整区域を定める理由

市街化させたい地域に人口を集中させたり、農地や自然環境を守るために定められている

→すべての地域を市街化区域にすると、市街地が生まれにくく、住宅も分散してしまいます。そうなると、ライフラインの整備負担が増してしまいます。
なので、市街化区域を定めて、その区域内に建物を集中させ、それ以外の区域は市街化調整区域としてメリハリをつけています。

 

市街化調整区域の特徴

原則として建物を建てることはできない

一定条件を満たした住宅や商業施設の場合は建築の許可が下りることがあります。

土地の地目により扱いが異なる

市街化調整区域内では一定の建物建築をするとき、地目が宅地である場合は、都市計画法上の建築許可を取得するだけで建物建築をすることが可能です。
しかし、地目が農地である場合は都市計画法上の許可に加え、農地法上の許可もあわせて取得する必要があります。

土地価格が低い傾向

建築許可の承諾や建築できる建物の制限があるため、土地の買い手の数が少ないことが多いです。
そのため需要が少なく、需給バランスの崩れにより価格が低くなってしまうのです。

インフラ整備が不十分な場合がある

市街化調整区域内は、基本的にインフラ整備が不十分です。特に下水は整備されていないため、浄化槽を設置しなければなりません。

生活利便施設や交通機関が少ない

市街化調整区域は人口を抑制する地域のため、買い物施設の建築も制限されます。
また人口の少ない地域では商業施設などの売上が上がりにくいこともあり、新たに生活利便施設が建築される可能性も低くなります。
また交通機関も人口を抑制していれば、利用者が少なることが想定できるため、市街化区域のような交通の便利さは無い場合が多いです。

市街化調整区域に家を建てることは可能？それとも不可能？

市街化調整区域に家を建てるには一定の条件を満たす必要があります

旧既存宅地の土地で以前にあった建物と同じ用途の建物を建築する場合

市街化調整区域が設定されている前から市街化調整区域内にあった本家から分家をする場合

店舗併用住宅を建築する場合

市街化区域と接しており、市街化調整区域でも街が発展している場合

各自治体が条例などにより、開発を許可している場合

条件を満たしていても、自治体によっては家を建てる許可が下りない場合もありますので、確認が必要です。

建て替えやリノベーションは許可が必要？

市街化調整区域内では、建て替えやリノベーション（大規模な増改築の場合）に許可が必要です。
なおリフォームや、建物の大きさを変更しないリノベーションなどの工事は、原則許可なしで工事をすることができます。

 

市街化調整区域の活用法

建物を建てずに活用する例

・駐車場
・資材置き場
・太陽光発電
・墓地や霊園
・農園

許可を得て建物を建てる例

・コンビニエンスストアや喫茶店
・福祉施設
・小さな医院

 

市街化調整区域を調べる方法は？

・自治体に確認する

→自治体がWebサイトで市街化調整区域の範囲を公表している場合は、それを確認するのも良い。
しかし市街化調整区域と他の区域が複雑に入り組んでいる場所にある土地では、直接自治体の窓口へ行って確認したほうがよい。