再建築不可物件とは？

「再建築不可物件」とは、
今ある建物を取り壊した場合、新しく建物を建築できない物件のことです。

すでに建物のある土地に接している道路が、
建築基準法第43条の接道基準を満たしていない敷地は、再建築不可物件となります。
具体的には、都市計画区域および準都市計画区域内の土地は、
接面している道路に２m以上接していないと、建築確認を受けられません。

再建築不可物件を購入するメリット

安価に購入できる

再建築できないため、もし住むとなった場合、既存物件に住む形となります。
そのため物件を購入したい人というのは少なく、そのため通常の物件価格と比較して低い金額で購入することができます。

固定資産税や都市計画税が安い

資産価値が低いために課税評価額が低くなることが多く、固定資産税や都市計画税が安くなる傾向にあります。

（固定資産税の計算式）→固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率（1.4%）

再建築不可物件を購入するデメリット

建て替えができない

再建築不可物件は建て替えができません。
将来的に新築や増築を考えている方には不向きです。

火災や地震で倒壊・消失すると住めなくなる

再建築ができないので、火災や地震などの自然災害が発生すると、建物が倒壊・消失し住めなくなる可能性があります。

住宅ローンが組めない

再建築不可物件は担保価値が低く、住宅ローンや投資用アパートローンなどの審査がほぼ通りません。

再建築不可物件のリフォームは可能？

建築確認申請が不要な工事のみリフォームが可能です。下記が一例です

・水回り設備の入れ替え
・ 壁や床の張り替え
・10平米以内の増築（※防火地域または準防火地域に指定されているエリアであれば、確認申請が必要となり再建築できません。）
・ 主要構造部（基礎や土台、柱、壁、屋根、階段など）の1/2未満の修繕

再建築不可物件を建築可能物件にするための例

・隣接地もセットで購入する

該当物件が再建築不可でも、隣接地が建築基準法上の道路に２m以上接していれば、購入することで建築ができる物件となります。

・位置指定道路にする

位置指定道路とは、地方公共団体から指定を受けている私道です。
建築基準法上の道路とされる条件を満たしていない私道でも、位置指定道路として認められれば、原則再建築ができるようになります。（可能か否かを役所に相談が必要です。）

・セットバックをする

セットバックとは道路に接している敷地内で、道路の中心線から２mバックしたところまで建物や塀などを後退させることです。
セットバックにより、前面道路の幅員が４mを満たしていない条件を解消できます。

・建築基準法第43条のただし書き道路許可を申請する

建築基準法第43条ただし書き道路は、2018年以降２項２号道路と呼ばれています。
建築基準法上の道路ではないが、特定行政庁が建築審査会の許可を得て建築を認められることがある道路のことです。

再建築不可物件でも可能な活用方法

駐車場・駐輪場にする

建築確認が必要となるような建築物を設置しない駐車場・駐輪場であれば作れます。

一戸建て賃貸物件にする

既存の一戸建てをリフォームし、賃貸にして収益を上げる方法。建築確認検査が不要な工事であればリフォームも可能です。

店舗テナントにする

店舗テナントとして活用し、利益を得ることも可能です

トランクルームにする

土地に定着させないコンテナを利用してトランクルームにすることが可能です。

ガレージハウスにする

今ある建物の一部をリフォームして建物と一体となったガレージとし、ガレージハウスとして利用することができます。

家庭菜園として活用する

所有者が趣味として楽しめる家庭菜園だけでなく、貸し家庭菜園として収益を得ることも可能です。

自動販売機を設置する

自動販売機を設置する活用の仕方です。地元の相模原にも珍しい種類のものやご当地ものなどの自動販売機を複数台設置している場所があります。

再建築不可物件を購入する前に確認すべき点

インフラ状況

→上下水道やガスなどがきちんと敷設されていない場合がある

排水機能

→排水が排水溝に流れているか、雨水も含めて下水管に接続しているかなどを確認

風通しや日当たり

→風通しや日当たりが十分か、現地で確認